克而瑞：11月京沪深二手房成交仍处在下行周期短期内“以价换量”趋势延续

智通财经APP获悉，克而瑞地产研究表示，预判后市，11月京沪深二手房成交仍处在下行周期，短期内“以价换量”趋势延续，中高改小区能否放量主要取决于新增挂牌量和新房市场优质产品入市量影响；而刚需盘目前仍然以价格为导向；目前随着二手房市场逐步过渡为买方市场，购房者在置业时往往会综合考虑小区区位、配套、价格等因素，选取性价比较高的小区，交易周期将进一步拉长。

01.京沪深200万元以下房源成交占比同环比齐增 对新房刚需项目分流愈发显著

从二手房成交总价段来看，主要呈现出以下特征:

一方面，低价房源占比持增，对新房市场分流作用愈发显著，极致刚需客群基本都被分流至二手房市场。据CRIC监测数据，京沪深低总价段即200万元以内2025年10月成交套数占比同环比齐增，以上海为例，2025年10月总价200万元以内房源成交套数占比为48.72%，环比上升2.16pcts,同比上升8.93pcts；市场份额有进一步扩大趋势。而杭州虽然环比微降，但同比增长8.56pcts,刚需客群集中度仍在持续上升。

另一方面，对于沪深而言，新房市场中千万元豪宅产品入市对二手房高端客群分流作用愈发明显，呈现出典型替代效应。据CRIC监测数据，沪深2025年10月总价800万元以上房源成交套数占比环比均呈现出持平或回落。此外，杭州2025年10月总价500万-1000万元高端房源占比环比持增阶段性回升，但仍不及去年同期。

目前来看，随着新房供地“提质缩量”叠加四代宅等高得房率新规产品入市，使得一二手房客群差异愈发显著，高端客群集中新房，而极致刚需客群被挤压至二手房市场。

02.沪深杭90-100平方米和140-160平方米面积段房源成交占比持增

从二手房成交面积段来看，京沪深总体呈现出70平方米以内小面积段仍是成交主力，2025年10月成交套数占比均在3成以上，其中上海成交集中度仍在上升，70平方米以内小面积段极致刚需成交占比同环比增幅均超1pcts。而北京、深圳70平方米以内小面积户型占比同环比齐跌，而80-100平方米环比持增，这部分房源多为二房或小三房设计，当前二手房“以价换量”背景下，性价比优势凸显，成交占比持续上行。此外，京深杭等140-160平方米中等偏大面积段房源成交占比也有同环比齐增态势，这类产品多为三房/四房设计，户型舒适度较高，可以满足“一步到位”的自住需求。

03上海远郊、京深杭核心区成交占比环降深圳主力区域集中度上升

而从成交区域来看，上海成交占比持降的多为城市远郊片区，譬如上海金山区和奉贤区；北京、深圳、杭州成交占比持降的多为城市核心区，诸如北京海淀区和朝阳区，深圳福田区和南山区，杭州拱墅区和滨江区，值得关注的是，深圳主力区域成交集中度上升，据CRIC监测数据，深圳罗湖区和龙岗区除了是2025年10月环比涨幅TOP3区域之外，还是成交套数占比TOP3区域。

总体来看，10月二手房成交动能持续放缓，核心城市京沪深等新政效应持续减退。从成交结构来看，京沪深低总价刚需成交占比持增；沪深杭90-100平方米紧凑型房源和140-160平方米舒适型房源备受购房者青睐。

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