安博也开始分拆物流仓储项目发REITs

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2024年年末，安博全球副董事长沈达理曾在2024金融街论坛年会上表露继续加大对中国物流地产投资的意向，中国在经济和物流基础设施之间缺口非常大，存在翻一番的好机会。

为抢占更多行业波动下的机遇，安博近年及其重视国内珠三角区域的布局，接连落地东莞、佛山、广州、惠州等项目。7月初，华夏安博仓储物流封闭式基础设施证券投资基金正式获深交所受理。

据了解，该项目底层资产包括广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目，分别由项目公司广州速诚仓储有限公司、安博诚置仓储有限公司和东莞安博盈顺仓储有限公司持有，合计建筑面积34.96万平方米，总估值达到22.49亿元。

底层资产出租率压力

三宗底层资产的运营历史最早可追溯至2010年。

彼时，广州开发区项目一期开始运营，后于2011年年底，项目二期也正式开门运营，目前项目已运营超10年；东莞石排项目一期于2014年4月开始运营，二期于2016年7月开始运营，三期于2017年3月开始运营，项目已运营超过8年；东莞洪梅项目运营年份最短，2017年5月正式运营，运营超过7年。

该基金的出租率在长达14年运营时间内存在波动，尽管东莞石排项目、东莞洪梅项目2022年-2024年的期末出租率均达到100%，但广州开发区项目期末出租率则分别为99.6%、99.7%，2024年甚至下滑至91.8%，并直接拉低了三宗底层资产的期末出租率，从99.9%降至97.1%。quot;广州开发区项目期末出租率较前一期末有所下滑，主要原因为部分仓储单元因租约正常到期出现短期空置。quot;

租约到期背后，广州开发区项目还间接影响了华夏安博仓储物流REIT底层资产的净利润。

产城园区评论对比招募说明书数据得知，于2022-2024年，项目的净利润发生的波动较为剧烈，原本2023年其净利润顺利从1735.41万元上升至2234.73万元，但紧接着2024年净利润大幅度下滑至431.92万元，EBITDA也从2023年的1.23亿元降至1.09亿元。

这一数据下降的直接原因源于广州开发区项目于该年计提1544.14万元资产减值损失，叠加项目进行特别纳税调整、补缴所得税款1.294.25万元。而资产减值损失是导致EBITDA相较2024年下降的主要原因。

另值得关注的问题是，目前广州开发区项目的租户A持续欠缴租金，其所租赁面积占比达13%；还有一家租户C在考虑提前退租，以上问题直接关系到广州开发区项目的未来的出租率数据。

华夏安博仓储物流REIT底层资产历史期及预测期三宗项目平均出租率

鉴于租户A持续欠缴租金，预测合并利润表、预测可供分配金额计算表和预测合并现金流量表中假设租户A自2025年1月1日至4月29日的营业收入和现金流入均为0；而由于租户C假设于2025年4月30日提前退租，以及部分租约集中到期，因此，华夏安博仓储物流REIT假设项目2025年的出租率为75%，较上一年下滑18.5个百分点。

再加上广州市未来三年预计将有19个项目新增入市；东莞市预计未来三年将有8个项目新增入市。随着未来华夏安博仓储物流REIT底层资产所在城市的新项目增加，未来租金水平调降的风险或将增加，进一步影响项目租金收入的稳定性。

租户集中度两面

从招募说明书进行分析，华夏安博仓储物流REIT底层资产最显著的特点是租户结构集中，这既有利亦有弊。

截至2024年12月31日，基础设施项目存在4个年度租金收入占比超过10%的租户，其中，包括菜鸟、京东等主力租户，以上租户均为项目大部分现金流的提供方，为华夏安博仓储物流REIT底层资产所带来的租金及管理费收入占基础设施项目比例分别为16.49%、14.89%、13.85%与7.53%，合计达到52.75%。

截至2024年底，这4家租户的租赁面积占比分别为16.63%、12.59%、15.05%、20.43%，合计为64.71%。由此可见，项目的租户结构相对而言较为集中。

基金存续期内，若重要现金流提供方退租、出现经营情况陷入困境或拒绝约等情形，可能会对基础设施项目的现金流产生较大不利影响。据华夏安博仓储物流REIT在招募说明书中的表述，其已经意识到租户过高集中度给项目带来的隐藏风险。

截至2024年12月31日，广州开发区项目共签约租户7个；东莞石排项目共签约租户4个；东莞洪梅项目共签约租户3个。目前来看，大多数租户呈现平稳态势，项目运营较为稳定。

据悉，广州开发区项目、东莞石排项目和东莞洪梅项目于2025年内租约到期的租户中，已完成续租或已明确表达续租意向的租赁面积占比约85.98%。

但从2022年至2024年的实际续租数据来看，2022年，项目续租率水平较高，2023年及2024年项目续租率有所下降，最重要的原因在于物流仓储行业的租户集中度较高，个别租户退租对续租率影响较大。

其中，2022年东莞洪梅项目续租率为0，该年无原租户续租，不过，截至2022年末该项目出租率已回升至100%，来到2024年末东莞洪梅项目续租率又变为0，主要由于其中一位租户租赁面积于2024年9月正常到期，到期面积后由其他租户承接。

与之不同的是，广州开发区项目2024年的续租率仅有48.4%，源于部分租户租约在2024年3月末到期后空置，尚未有新租户签约所致。目前已有租户在与公司商谈相关租赁事宜，若顺利有望在2025年2季度开始租赁。

截至2024年年底，项目2025年底前到期的租约面积合计为11.57万平方米，占该时点基础设施项目合计已租赁面积的比例为33.18%，超过三分之一。但据华夏安博仓储物流REIT披露，截至2025年6月15日，99.40%的面积已完成续租，或已在和意向租户谈判。

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